Wird geladen …
Partner & Mitgliedschaften
Wird geladen …
Newsletter
Ausgewählte Angebote aus unserer Vermittlung und fundierte Immobilien-Tipps. Jederzeit abbestellbar.
Partner & Mitgliedschaften
Die Situation ist häufiger als man denkt: Eine Immobilie gehört zwei oder mehr Personen gemeinsam – einem getrennt lebenden Paar, einer Erbengemeinschaft, früheren Partnern. Einig werden sie sich nicht. Einer will verkaufen, der andere blockiert. Ein Auszug ist möglich, aber das Eigentum klebt. Wer in dieser Lage fragt, ob er wenigstens seinen eigenen Anteil loswerden kann, landet schnell bei § 747 BGB. Die Antwort ist ja – aber das Ja kommt mit einem langen Kleingedruckten.
§ 747 Satz 1 BGB lautet klar: Jeder Teilhaber kann über seinen Anteil am gemeinschaftlichen Gegenstand verfügen. Das bedeutet: Sie dürfen Ihren Miteigentumsanteil ohne Zustimmung der anderen Miteigentümer verkaufen, verschenken oder belasten. Kein Veto, keine Genehmigungspflicht.
Das Recht gilt für den Hälfteanteil nach einer Trennung genauso wie für den Zwölftelanteil aus einer großen Erbengemeinschaft. Eine abweichende Vereinbarung im Gemeinschaftsvertrag kann das Recht einschränken (§ 749 Abs. 1 BGB), aber ein solcher Vertrag ist bei privaten Miteigentümern selten.
Hinweis: Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Das Recht auf dem Papier und die Realität am Markt klaffen weit auseinander. Ein Käufer, der Ihren Anteil erwirbt, tritt in Ihre Lage: Er ist Miteigentümer zusammen mit Menschen, die er nicht kennt und die möglicherweise gar nicht verkaufen wollen. Er kann die Immobilie nicht allein nutzen, nicht allein vermieten, nicht allein sanieren – all das erfordert nach § 745 BGB die Mehrheit nach Anteilen, bei größeren Änderungen Einstimmigkeit.
Wer kauft so etwas? In der Praxis fast ausschließlich Investoren und Spezialisten, die dieses Druckmittel gezielt einsetzen: Sie erwerben den Anteil, um anschließend selbst die Teilungsversteigerung zu beantragen und die Gemeinschaft so aufzulösen. Das ist ihr Geschäftsmodell – und deshalb zahlen sie entsprechend wenig.
Es gibt keine amtliche Statistik über Abschläge beim Verkauf von Miteigentumsanteilen. Was sich aus der Praxis zeigt: Ein Anteil wird am Markt deutlich unter dem anteiligen Verkehrswert der Gesamtimmobilie bewertet. Der Käufer preist die Unsicherheit über Nutzung, Lasten und den möglichen Aufwand eines Teilungsversteigerungsverfahrens ein.
Wie viel Abschlag genau entsteht, hängt vom Einzelfall ab: Wie kooperativ ist der andere Miteigentümer? Ist die Immobilie vermietet oder leer? Gibt es Belastungen im Grundbuch? Wie realistisch ist eine Einigung? All das beeinflusst, was ein Käufer bereit ist zu zahlen – und er wird es professionell einschätzen, während Sie es möglicherweise zum ersten Mal erleben.
Für Sie bedeutet das: Mit einem Anteilsverkauf verlassen Sie die Situation zwar, aber wahrscheinlich mit einem erheblich schlechteren Ergebnis als beim gemeinsamen freihändigen Verkauf der gesamten Immobilie.
Hinweis: Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.
§ 2034 Abs. 1 BGB gibt jedem Miteigentümer eines Grundstücks das Recht, beim Verkauf des Anteils an einen Dritten zu denselben Bedingungen einzutreten. Dieses Recht muss innerhalb von zwei Monaten nach Mitteilung des Kaufvertrags ausgeübt werden (§ 2035 BGB).
In der Praxis bedeutet das: Wenn Sie Ihren Anteil an einen Investor verkaufen wollen, muss der andere Miteigentümer zunächst informiert werden – und er kann einsteigen. Das ist für den Investor ein Risiko, das er in seinen Preis einrechnet.
Manchmal wirkt dieser Schritt als Katalysator: Wenn der Verkauf an einen Dritten droht, ist der andere Miteigentümer plötzlich doch bereit, selbst zu kaufen – zu Konditionen, die besser sind als das, was der Markt für einen Anteil bietet. Das Vorkaufsrecht kann so zum Verhandlungshebel werden, ohne dass es jemals ausgeübt werden muss.
Stand: Oktober 2026. Gesetzestext: § 2034 BGB auf gesetze-im-internet.de.
Der wirtschaftlich fast immer bessere Weg: Alle Miteigentümer einigen sich auf einen Verkauf der gesamten Immobilie. Der Erlös wird anteilig aufgeteilt. Kein Abschlag für das Miteigentum, kein Gerichtsverfahren, kein fremder Käufer in der Gemeinschaft. Das setzt Einigkeit voraus – aber manchmal entsteht diese erst, wenn alle Beteiligten sehen, wie viel besser das Ergebnis gegenüber den Alternativen ist. Solange der Zuschlag in einem Versteigerungsverfahren noch nicht erteilt ist, ist ein freihändiger Verkauf in der Regel noch möglich – das gilt für die Teilungsversteigerung wie für die Zwangsversteigerung.
Wenn der andere Miteigentümer die Immobilie behalten möchte – weil er darin wohnt, weil er das Potenzial sieht – ist ein Auskauf denkbar: Er übernimmt Ihren Anteil zu einem fairen Preis auf Basis des Verkehrswerts, der sich durch ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen belegen lässt. Der Vorteil: kein Abschlag wie beim Anteilsverkauf am freien Markt, weil der andere Miteigentümer das Miteigentümerrisiko nicht einpreisen muss – er kennt die Immobilie und sich selbst bereits.
Wenn gar nichts geht, kann jeder Miteigentümer die Aufhebung der Gemeinschaft durch Teilungsversteigerung beantragen (§ 749 Abs. 1 BGB i. V. m. § 180 ZVG). Das Amtsgericht führt das Verfahren durch: Antrag, Beschlagnahme, Verkehrswertgutachten, Biettermin, Zuschlag, Erlösverteilung. Immobilien erzielen in Versteigerungsverfahren erfahrungsgemäß weniger als beim freihändigen Verkauf – Bieter können nicht in Ruhe prüfen, Finanzierungen sind schwerer zu arrangieren, die Bieterkonkurrenz ist geringer. Der Verlust gegenüber einem verhandelten Verkauf wird zwischen den Parteien aufgeteilt.
Der Antrag auf Teilungsversteigerung wirkt in der Praxis manchmal als Katalysator: Erst wenn die andere Seite sieht, dass das Verfahren ernsthaft eingeleitet wird, werden Gespräche über einen freihändigen Verkauf möglich. Das Verfahren selbst ist aber kein billiges Druckmittel: Ab dem Antrag fallen Gerichtskosten und Gutachterkosten an, unabhängig davon, ob am Ende versteigert wird oder ein freihändiger Verkauf zustande kommt.
Hinweis: Diese Darstellung dient der Orientierung und ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026. Gesetzestext: § 180 ZVG auf gesetze-im-internet.de.
Die beiden Verfahren laufen vor demselben Amtsgericht – aber Anlass, Beteiligte und Zweck sind grundverschieden:
Damit Sie wissen, was Sie erwartet – ob Sie das Verfahren selbst beantragen oder ob es gegen Sie läuft:
Hinweis: Dieser Ablauf beschreibt den typischen Fall; der konkrete Verlauf hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. Diese Darstellung ersetzt keine Rechtsberatung. Stand: Oktober 2026.
Ob Sie Ihren Anteil verkaufen, einen Auskauf verhandeln oder den Weg zur Teilungsversteigerung prüfen wollen – der Ausgangspunkt ist in jedem Fall eine realistische Einschätzung dessen, was die Immobilie wert ist und welcher Weg unter Ihren konkreten Bedingungen am meisten einbringt. Ohne diese Grundlage verhandeln Sie im Nebel.
Wenn Sie wissen wollen, welcher Weg in Ihrer Situation sinnvoll ist, nutzen Sie das Formular auf dieser Seite. immozeit berät Miteigentümer in Baden-Württemberg direkt; außerhalb arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen.
Über den Autor
Redaktion · Immozeit
Das Redaktionsteam von Immozeit. Wir schreiben über den Immobilienmarkt in der Region Stuttgart, Ludwigsburg und Kornwestheim — aus der täglichen Praxis unseres inhabergeführten Maklerbüros.
Mehr über Immozeit